Arsa yatırımcısı 'değer' arıyor

Son yıllarda arsa fiyatlarında dikkat çeken bir artış yaşanıyor. Özellikle sahil kesimlerinde arzın talebi karşılayamaması arsa fiyatlarının hızlı bir artış göstermesine neden oldu. Diğer yandan, artan nüfus, yükselen yaşam maliyetleri ve deprem riski, büyükşehirlerden kaçışı da başlattı. Pandemi sonrası değişen yaşam alışkanlıklarıyla birlikte, doğayla iç içe, daha güvenli ve müstakil bir yaşam arayışı ön plana çıktı. Bu doğrultuda ikincil konut talebinde de ciddi bir artış görüldü. Ancak sahil bölgelerinde konut fiyatlarının yükselmesi, birçok kişiyi daha ulaşılabilir ve yatırım değeri taşıyan arsa projelerine yönlendirdi. NEDEN TERCİH EDİLİYOR? TSKB Gayrimenkul Değerleme İzmir Şubesi Değerleme Uzmanı Umut Kurt, arsa yatırımlarında son durumu değerlendirdi. Konut fiyatlarının hızla yükselmesi ve finansmana erişimde yaşanan sıkıntıların, yatırımcıları arsa ve arazi yatırımlarına yönelttiğini belirten Kurt, “Arsa ve araziler, daha erişilebilir fiyat seviyeleri sayesinde son yıllarda yatırımcıların öncelikli tercihlerinden biri haline geldi. Konut yatırımlarına kıyasla daha yüksek değer artışı beklentisi de bu ilginin temel nedenlerinden biri. Ayrıca pandemi süreciyle başlayan, ardından yaşanan büyük depremlerle hız kazanan ‘başka bir yerde toprak sahibi olma’ arzusu da yatırım kararlarını etkileyen önemli bir motivasyon kaynağ” diye konuştu. FİYAT ARTIŞI YAVAŞLADI Arsaların toplam gayrimenkul satışları içerisindeki payının 2023 yılında artış gösterdiğini ancak günümüzde bu ivmenin hız kestiğini belirten Kurt, şunları söyledi: “2023’te yüzde 100’ün üzerinde fiyat artışlar görülürken, 2024’te enflasyon oranının üzerinde reel getiri elde edilmişti. 2025’te ise bölgesel bazda artışlar görülmekle birlikte ülke genelinde alternatif yatırım araçlarının getirisinin artmasıyla birlikte arsa fiyatlarında enflasyon oranının altında bir artış gözlemliyoruz. Bu kapsamda yazlık bölgelerdeki gelişime açık alanlar ve sanayi yatırımları açısından potansiyel taşıyan arsalar öne çıkıyor.” PROJELERE İLGİ ARTTI GELİŞİM POTANSİYELİ Başta Çeşme, Urla, Bodrum, Antalya gibi popüler destinasyonlarda arsa fiyatlarının ulaşılması güç seviyelere gelmesi, alternatif arayışlarını da beraberinde getirdi. Yatırımcılar daha uygun fiyatlı ve gelişim potansiyeli yüksek bölgelere yönelirken, son dönemde planlı arsa projelerine olan ilgi de arttı. Türkiye genelinde arsa projelerinin ağırlıklı olarak Balıkesir, Çanakkale, Tekirdağ ve çevresinde geliştiğini söyleyen Kurt, turizm açısından popüler tatil bölgelerinde proje üretiminin hem yeterli büyüklükte imarlı parsel stokunun az olması hem de arsa fiyatlarının oldukça yüksek olması nedeniyle sınırlı kaldığını ifade etti. İMAR DURUMU ÖNEMLİ İmar ve altyapı süreci tamamlanmış arsa projelerinin hem yaşam kurmak isteyenlere hem de yatırımcılara bir alternatif olduğunu söyleyen Kurt, şu bilgileri verdi: “Arsa üretim projeleri genel olarak iki farklı modelde gelişiyor, imarlı arsalar ve imarsız araziler. İmarlı arsalarda yapılaşma süreci daha öngörülebilir şekilde ilerliyor; resmi işlemler net ve kontrollü bir biçimde yürütülüyor. Buna karşın, imarsız arazilerde fiyatlar daha uygun olsa da imar belirsizliği, altyapı eksiklikleri ve yasal riskler yatırımcı açısından dikkatle değerlendirilmesi gereken unsurlar arasında yer alıyor. Bu nedenle arsa alımında imar durumu, tapu yapısı ve projeyi yürüten firmanın güvenilirliği büyük önem taşıyor.” YENİ ROTALAR Çanakkale, İzmir ve Balıkesir gibi kıyı kentlerinin yazlık yatırımcılarının radarında olduğunu, sanayi bölgelerine yakınlığı ve potansiyeli nedeniyle Manisa, Eskişehir, İzmir, Antalya ve Sakarya gibi illerin de yatırımcıların ilgisini çektiğini anlatan Kurt, “Arsalar hâlâ büyük ölçüde yatırım amaçlı alınıyor. Ancak son yıllarda kullanım amaçlı alımlarda da artış var. Özellikle pandemi sonrası tiny house kurma, doğaya yakın yaşama geçme ve alternatif yaşam alanı oluşturma gibi eğilimler yaygınlaştı. Yatırım motivasyonu baskın olsa da kişisel kullanım amacıyla yapılan alımlar da giderek daha görünür hale geliyor” diye konuştu. 5 AYDA 612 BİN ADET Büyük bölümünü arsa ve tarlanın oluşturduğu ‘konut dışı gayrimenkul satışı’ pandemi dönemi olan 2021’de ilk kez 1.5 milyon seviyesini aştı. 2022 ve 2023 yıllarında 1.7 milyonun üzerine çıkan yıllık satışla zirve görüldü. 2024 yılında ise konut dışı gayrimenkul satışı yüzde 8 düşerek 1 milyon 587 bin seviyesine geriledi. Bu yılın ocak-mayıs döneminde ise 611 bin 930 konut dışı gayrimenkul satıldı. Geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3.1 artış görüldü. BUNLARA DİKKAT! * İlk olarak, yatırım yapılacak arsanın imar durumunun net bir şekilde öğrenilmesi gerekir.* Arsanın hangi amaçla kullanılabileceği, yatırımın gelecekteki getirisini doğrudan etkiler. Aynı şekilde yapılaşma şartları, kat yüksekliği, inşaat alanı oranı gibi teknik koşullar da dikkatle değerlendirilmeli.* Diğer yandan, arsanın sınırları, mülkiyet yapısı, hissedar durumu ve varsa üzerindeki şerhler ya da kısıtlamalar incelenmelidir.* Arsa üzerinde yola terk edilmesi gereken alanlar, kamuya ayrılmış bölümler ya da ortak kullanım alanları olabilir. Bu tür ayrıntılar, satın alma sonrasında sorun yaşamamak adına önemlidir.* Ayrıca altyapı olanakları da göz önünde bulundurulmalı.* Elektrik, su, kanalizasyon gibi hizmetlerin mevcut durumu ya da gelecekteki planlamaları öğrenilmeli.* Bölgenin ulaşım akslarına, sanayi bölgelerine veya turizm merkezlerine olan yakınlığı analiz edilmeli.* Bu tür unsurlar, arsanın ilerleyen yıllarda değer kazanıp kazanmayacağını belirleyen temel faktörlerdir.