BTR, alquiler granular o coliving: el diccionario de la 'financiarización' de la vivienda

El gran salón inmobiliario SIMA dedica un día a la inversión internacional ante la "oportunidad" de las grandes ciudades y con el foco puesto en nuevas formas para obtener beneficiosEl Gobierno anuncia una subida de impuestos a las viviendas vacías La Real Academia Española define la vivienda como un “lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas”. En las últimas dos décadas, sin embargo, han surgido en torno al mercado residencial nuevos conceptos que sacan a casas y pisos de esa lógica. La crisis financiera de 2008 impulsó un nuevo ciclo de “financiarización” en el que ese lugar construido para ser habitado pasó a ser un activo al que sacar rentabilidad en un contexto de crisis habitacional y cambios demográficos y sociales. “La vivienda es un activo tan rentable que canaliza muchísima inversión de actores institucionales y de hogares nacionales e internacionales que acaban calentando el mercado y produciendo una inflación enorme”, explica el doctor en sociología y profesor en la Universidad de Zaragoza, Daniel Sorando. En ese escenario, han surgido nuevas fórmulas residenciales para llegar a un mercado que no para de crecer. España sigue siendo un país de propietarios, pero la tendencia pone en jaque esa afirmación. Si en 2008 el 11% de los hogares vivían en un régimen de alquiler a precio de mercado, en 2024 eran el 17%, según los datos del INE. Esta semana, se celebró en Madrid una de las citas más importantes del sector inmobiliario, SIMA. El salón dedicó una jornada entera a la inversión internacional ante la oportunidad que plantean ciudades como Barcelona o la propia capital. Ese día se pusieron sobre la mesa un abanico de alternativas residenciales, como Build to Rent (BTR), coliving, senior living o alquiler granular que, en el fondo, responden a la lógica de ahondar en un mercado rentable. Según los datos de Idealista, uno de los sponsors de la cita, el precio medio del alquiler en España ha subido más de un 30% en cinco años y un 10% en los últimos doce meses. “En un contexto de recortes del gasto público [en 2012] y un consenso gubernamental europeo de que los Estados deberían gastar menos, los grandes fondos comienzan a dinamizar las soluciones”, explica el investigador de IDRA, Jaime Palomera. Acompañado de un proceso de branding, se impulsan desde Reino Unido fórmulas como el BTR, en medio de una apuesta por el alquiler frente a la propiedad. Build To Rent (BTR) El Build To Rent consiste en la compra de grandes paquetes de viviendas nuevas, destinadas al alquiler. “Solemos hacer contratos llave en mano con promotores, normalmente a un precio más económico que si vendiera vivienda a vivienda, porque no tiene riesgo comercial”, explica Rosa Gallego, la CEO del fondo Qliving. Las operativas son más complejas, porque también financian una parte de la construcción, normalmente de entorno al 40%, en algunos casos con el apoyo del Instituto de Crédito Oficial, que puede ofrecer condiciones más favorables si hay ciertos compromisos, como que sean alquileres a precio asequible. La gestión de esos alquileres es la primera pata del negocio. Luego llega la desinversión. Es decir, venderlo con los inquilinos estabilizados, principalmente a fondos institucionales, de pensiones o aseguradoras. “Buscan una rentabilidad más estable que alta”, indica Gallego, que defiende un modelo con “gran ocupación por la alta demanda, bajísima morosidad, porque quien no paga se acaba yendo y no va a pagar menos de lo que paga, y poca rotación”. La compañía cuenta actualmente con dos promociones en el Cañaveral, otra en Torrejón y una más en Arganda, además de dos proyectos en marcha en Euskadi y uno a punto de terminar en Colmenar. Actualmente tienen alquiladas a 1.500 familias a un precio que consideran asequible. “El mínimo son 800 euros y el máximo 1.200, por un ático con tres dormitorios y 60 metros de terraza”, explica la CEO. Palomera considera que uno de los problemas de este tipo de negocio es que “se convierte en un sustituto de la vivienda protegida, asequible y pública, con una orientación muy mercantil y financiera”. Uno de los grandes actores de BTR en España es Azora, uno de los mayores caseros del país y a quien una jueza de Badalona obligó recientemente a suprimir de sus contratos hasta media docena de cláusulas abusivas. Este fondo de inversión es uno de los que se hizo con 3.000 viviendas públicas que la Comunidad de Madrid vendió en una operación que acabó anulando la Justicia. Alquiler granular En el extremo contrario al BTR se encuentra el alquiler granular, que consiste en la acumulación de viviendas dispersas pero que permiten una gestión profesionalizada de los alquileres. “Se introducen más unidades en el mercado, pero un incremento de la oferta no reduce por sí mismo el precio si no hay un control sobre esa oferta”, señala Sorando, que considera que en ambos casos los inversores “explotan un nicho obvio de demanda, en el que están buena parte de las personas jóvenes que tratan de emanciparse y no cuentan con ayuda familiar y no pueden acceder a la compra”. En este sentido, el experto considera que una herramienta que permita la negociación entre propietarios e inquilinos es un parque público de vivienda potente. “Quienes no pueden acceder a una vivienda en propiedad no pueden negociar porque no tienen otra opción. En Europa, donde hay mucho alquiler social, esos consumidores de vivienda tienen una alternativa y, por lo tanto, opciones para negociar”, explica. Coliving El coliving es un concepto que va calando, principalmente tras la pandemia y la normalización del teletrabajo. Enfocado principalmente en jóvenes profesionales con alta movilidad y nómadas digitales, consiste en espacios con habitaciones privadas y servicios comunes para pasar temporadas cortas. Bajo una imagen de comunidad y dinamismo se esconde un encarecimiento del precio del suelo y un impulso de los procesos de gentrificación. “El precio por metro cuadrado es más alto de lo que pagarías por un piso, así que, en términos relativos, reduce la oferta de larga duración y aumenta los precios, lo que convierte este modelo en un activo rentable para los inversores, que no están buscando que sea asequible ni que genere comunidad”, explica el cofundador de IDRA, que enmarca esta fórmula en ese nuevo ciclo de financiarización de la vivienda. Senior living Este modelo de negocio residencial aún no está extendido en España. “Es un formato de alojamiento que, al igual que han surgido otros, como las residencias de estudiantes, sirven para atender a las nuevas necesidades demográficas”, explica la directora de inversiones de Bestinver Activos Inmobiliarios, Marta Herrero. En un ciclo de envejecimiento poblacional, esta apuesta supone una oferta de apartamentos individuales con zonas y servicios comunes para personas mayores pero independientes. Herrero señala que hay dos modelos de senior living: el urbano, todavía poco desarrollado, y el costero, donde están comenzando algunas iniciativas, enfocadas a un público extranjero. Bestinver cuenta con un activo en Alicante que, según su directora, “recoge fundamentalmente población extranjera, sobre todo británica y nórdica, muy conocedora del concepto”. “Desde el punto de vista del público nacional, una de las cuestiones es que es un concepto en evolución. Va a llegar, porque las tendencias demográficas son clarísimas y es un recurso para la población mayor, pero la idiosincrasia española, con unos vínculos familiares distintos y una cercanía con el barrio [en el que se ha vivido toda la vida] hace que estas iniciativas sean muy puntuales, porque hay que educar al cliente”, aclara. La experta en este mercado considera que esta fórmula puede ayudar a paliar la crisis residencial porque, en el caso de Bestinver, no detrae suelo residencial —su proyecto se ubica sobre dotacional asistencial— y, sin embargo, puede liberar los inmuebles que dejen libres sus residentes y que puedan pasar al mercado de venta o alquiler. Complejo residencial senior living de Bestinver en Alicante

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