España lleva años viendo cómo la vivienda se encarece sin que afecte aparentemente a la demanda. Ahora algo está cambiando

Acostumbrados a un mercado recalentado en el que la demanda supera con creces a la oferta, las últimas estadísticas inmobiliarias nos han dejado una sorpresa. La Comunidad de Madrid, Baleares, Canarias o Cantabria se despidieron del segundo trimestre con menos compras de casas que el año pasado. No solo eso. Lo más curioso (o no) es que ese 'pinchazo' no ha suavizado los precios, que lejos de contenerse han seguido al alza, sobre todo en la capital. Hay quien aprecia ya signos de que el encarecimiento de la vivienda empieza a frenar los mercados más tensionados. ¿Qué ha pasado? Que el mercado inmobiliario madrileño está experimentando un fenómeno curioso. O no. Mientras el conjunto del país registra más operaciones de compraventa que hace un año, en la Comunidad de Madrid ocurre todo lo contrario: se cierran menos transacciones. No es la única región de España que se desmarca de la tendencia general, pero sí es la que lo hace de una forma más evidente. Por si esa tendencia no fuera interesante coincide con otra igual de clara: el encarecimiento de la vivienda. En la capital quizás se vendan menos casas que hace un año, pero las que cambian de manos lo hacen con precios más altos. En Xataka Londres impuso una restricción de 90 días a AirBnb. Y a partir de ahí sucedió algo mágico: los precios del alquiler bajaron ¿De cuánto es la caída? Hay diferentes fuentes para responder a esa pregunta. Una de las más fiables es la estadística oficial de transacciones que publica periódicamente el Gobierno. Sus últimos datos son del segundo trimestre y reflejan un claro retroceso en el mercado madrileño. De 23.267 operaciones en 2024 hemos pasado a 21.614, un 7,1% menos. El porcentaje es interesante por varias razones. La principal es que ese dato en negativo contrasta con el crecimiento experimentado en el conjunto del país, donde las transacciones crecieron un 3,1% durante el mismo período. La Comunidad de Madrid no es la única que se descuelga del crecimiento generalizado, aunque sí es la que ha sufrido una caída más clara. En el segundo trimestre también ‘pincharon’ otros mercados tensionados como las Baleares (-2,7%), Canarias (-6,1%), Cantabria (-2,7%) y La Rioja (-4,6%). ¿Hay más datos? Sí. Los del Consejo General del Notariado, que nos aporta otra perspectiva, más actualizada. Su último informe sobre el mercado inmobiliario muestra que en julio la compraventa de viviendas creció en 11 comunidades autónomas, con alzas especialmente pronunciadas en Navarra (21,5%), Aragón (14,1%) o Castilla y León (11,6%). En el polo opuesto se sitúa de nuevo la Comunidad de Madrid, donde el organismo contabilizó 8.235 compras, un 15,5% menos. 'Pinchan' de nuevo las Islas Canarias (-11,7%) y Cantabria (-8,2%) y en mucho menor medida, con caídas próximas al punto porcentual, la Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía. Su retroceso explica que en el conjunto del país los notarios hayan registrado una caída interanual del 1% en el flujo de compraventas. El mercado madrileño no solo supera de largo ese retroceso. El País recuerda además que julio es el cuarto mes consecutivo en el que anota una caída interanual de transacciones, si bien con descensos más moderados. ¿Qué pasa con los precios? Esa es la clave. El descenso de las compraventas no parece haber tirado de los precios hacia abajo. Al contrario. Suben. Y de forma contundente. Si el mercado madrileño destacada por la caída de las transacciones, lo hace también por el encarecimiento.Según los datos oficiales del Gobierno, comprar un metro cuadrado residencial en el mercado libre de la Comunidad de Madrid costaba en el segundo trimestre de 2024 3.198 euros. En el mismo trimestre de 2025 ese valor se había disparado ya a 3.630, es decir un 13,5% más. El porcentaje supera el de la media nacional, que se situó en un 10,4%, y dejó el valor del metro cuadrado residencial libre en 2.093.¿Qué dicen los notarios? Algo parecido. Su informe de julio refleja que los precios siguieron creciendo en los mercados más recalentados, incluso en aquellos en los que cayeron las transacciones: en Canarias subieron un 5,3%, en Cantabria un 14,6%, en la Comunidad Valenciana un 7,7% y en Cataluña un 7,5%. Si hay una comunidad que destaque sin embargo es la madrileña, que compagina dos 'medallas de plata' al mismo tiempo: es la segunda en la que más subieron los precios en julio, un 16%, solo por detrás de Navarra; y es a la vez la segunda con el m2 más caro. Su valor se sitúa en 3.529, un dato que solo superan las Islas Baleares, con 4.100.Los notarios han detectado también un aumento en el número de préstamos bancarios para la compra de viviendas. En general crecieron un 6% con un valor promedio de 179.450 euros, un 9,4% más que hace un año. En general, se concedieron más hipotecas en 13 autonomías, lo que se explica en gran medida por su abaratamiento, aunque su volumen bajó en Cantabria, Canarias, Navarra y la Comunidad de Madrid. En Xataka La crisis de la vivienda sube de nivel en España: ahora lo que está creciendo es el alquiler de habitaciones ¿Por qué es importante? El fenómeno registrado en Madrid, Baleares, Canarias o Cantabria, donde se registraron menos compraventas en el segundo trimestre mientras la vivienda seguía encareciéndose, es interesante por lo que nos sugiere del mercado: señales de fatiga y una menor alegría en las compras en un mercado asfixiado por el encarecimiento. José García Montalvo, catedrático de Economía, reconocía hace poco a El País que se aprecia una "ralentización" en el mercado madrileño. "Se está experimentando una presión creciente que está haciendo que ahora se tarde un poquito más en vender pisos, que el número de días se esté alargando", aclara antes de añadir que los últimos registros muestran una subida del 18% en los tiempos de venta. Los notarios apuntan sin embargo que sus datos de julio no deberían interpretarse aún como "un cambio de tendencia". De hecho aprecian una tendencia de crecimiento, si bien "con una intensidad menor en estos últimos meses que en el período que abarca del último trimestre de 2024 al primero de 2025, lo que apunta hacia un cierto enfriamiento en el mercado". ¿Hay más factores en juego? Sí. Como apuntan García o los notarios los datos invitan a pensar en una "ralentización" o "enfriamiento" del mercado que coincide con el alza de precios, pero el encarecimiento de la vivienda no es el único factor que entra en juego. Otro es el grave desequilibrio entre oferta y demanda. En el caso de Madrid, por ejemplo, los promotores inmobiliarios calculan que cada año son necesarios 40.000 nuevos hogares en la comunidad. Lejos, muy lejos, del ritmo de entregas que ha sido capaz de asumir el sector, que se ha mantenido entre las 7.200 de 2014 y el "pico" de 23.500 registrado el año pasado. De ahí que García no prevea una suavización en los precios. "Que se hagan menos operaciones puede tener que ver con que la oferta está limitada, por lo que aunque baje el número total, las ventas que se acaben llevando a cabo pueden ser por precios estratosféricos".Otra clave a tener en cuenta al valorar los datos del segundo trimestre es que este año Semana Santa (y por lo tanto sus festivos y días inhábiles para las operaciones) cayó en abril mientras en 2024 lo hizo en marzo. Con todo, la última estadística trimestral publicada por el Gobierno está más o menos en sintonía con el informe de julio de los notarios.Imágenes | Andrés García (Unsplash) y Estadística NotarialVía | El PaísEn Xataka | Por si España no tenía suficientes problemas de vivienda, ahora suma otro más: el 15% de ventas van a extranjeros - La noticia España lleva años viendo cómo la vivienda se encarece sin que afecte aparentemente a la demanda. Ahora algo está cambiando fue publicada originalmente en Xataka por Carlos Prego .

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