Kira artış oranı 2026: Nasıl belirlenir, nasıl hesaplanır, aylık tablo

Türkiye’de kira sözleşmesi yenilendiğinde ev sahibinin yapabileceği en yüksek zam, kanunla belirlenir: Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayımlanan tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) 12 aylık ortalama değişimi; bu oran yaygın olarak “kira artış oranı” diye anılır. Ekim 2026’da yenilenen sözleşmeler için üst sınır, TÜİK’in 5 Ekim 2026’da açıkladığı eylül enflasyon verilerinin ortaya koyduğu yüzde 31,49’dur. Oran, yüzde 58,51 olduğu Ocak 2025’ten bu yana her ay geriledi. Konut kiralarına uygulanan geçici yüzde 25’lik üst sınır 1 Temmuz 2024’te sona erdi ve yerine yenisi getirilmedi. Kasım ayında yenilenecek sözleşmeler için oran, 3 Kasım 2026’da ekim enflasyon verileriyle açıklanacak. Bu sayfada 19 Ekim 2026 itibarıyla kural açıklanıyor, aylık oranların tamamı sıralanıyor ve zam hesabının nasıl yapılacağı gösteriliyor.

Türkiye’de yasal kira artış üst sınırı nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 344. maddesine göre, yenilenen kira yılı için kararlaştırılan kira artışı, önceki kira yılında TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranını aşmadığı takdirde geçerlidir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmeler de dâhil olmak üzere konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsar. Taraflar anlaşamazsa hâkim kirayı hakkaniyete uygun biçimde belirler; bu durumda da aynı üst sınır geçerlidir. Üst sınır bir azami orandır: kiracı ve ev sahibi daha düşük bir artışta anlaşabilir.

2019’a kadar ölçüt üretici fiyat endeksiydi (ÜFE). Ocak 2019’da 7161 sayılı Kanun’la ölçüt TÜFE ortalaması olarak değiştirildi; dolayısıyla ÜFE veya Yİ-ÜFE artık yasal üst sınırı belirlemiyor. 6217 sayılı Kanun uyarınca tacir veya şirket olan işyeri kiracıları, 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıl boyunca 344. madde kapsamı dışında tutuldu; 1 Temmuz 2020’den bu yana aynı üst sınır onlar için de geçerli.

Yüzde 25’lik kira artış üst sınırı hâlâ yürürlükte mi?

Hayır. Meclis, 2022 Haziran’ında 7409 sayılı Kanun’la konut kiralarındaki artışı 1 Temmuz 2023’e kadar yenilenecek sözleşmeler için yüzde 25’le sınırladı; Temmuz 2023’te de 7456 sayılı Kanun’la bu sınır 1 Temmuz 2024’e kadar yenilenecek sözleşmeleri kapsayacak şekilde uzatıldı. Kanun’un mevcut metninde daha sonraki bir geçiş hükmü bulunmuyor. 19 Ekim 2026 itibarıyla sabit bir üst sınırı geri getirecek yeni bir yasa veya yasa tasarısı da bildirilmedi. Temmuz 2024’ten bu yana tek üst sınır, TÜFE’nin 12 aylık ortalaması.

Aya göre kira artış oranı, 2025–2026

2025’in her ayında yenilenen sözleşmeler için azami artış: Ocak yüzde 58,51, Şubat yüzde 56,35, Mart yüzde 53,83, Nisan yüzde 51,26, Mayıs yüzde 48,73, Haziran yüzde 45,80, Temmuz yüzde 43,23, Ağustos yüzde 41,13, Eylül yüzde 39,62, Ekim yüzde 38,36, Kasım yüzde 37,15, Aralık yüzde 35,91.

2026’nın her ayında yenilenen sözleşmeler için azami artış: Ocak yüzde 34,88, Şubat yüzde 33,98, Mart yüzde 33,39, Nisan yüzde 32,82, Mayıs yüzde 32,43, Haziran yüzde 32,24, Temmuz yüzde 32,03, Ağustos yüzde 31,90, Eylül yüzde 31,79, Ekim yüzde 31,49. Kasım 2026 oranı, 3 Kasım 2026’da ekim enflasyon verileriyle açıklanacak.

Her oran bir önceki ayın enflasyon verilerinden hesaplanır: Ekim ayındaki yüzde 31,49, TÜİK’in 5 Ekim 2026’da yayımladığı eylül bültenindeki 12 aylık ortalamadır. Türkiye’deki pek çok yayın oranı verinin ait olduğu aya göre adlandırdığından aynı rakam bir haberde “Eylül”, diğerinde “Ekim” olarak geçebilir; bu tablo her zaman kira sözleşmesinin yenilendiği ayı esas alır. Rakamlar, açıklama günü Milliyet, Habertürk, Ekonomist, BirGün, Capital ve diğer yayınların bildirdiği veriler olup ekim ayı için TÜİK’in eylül bülteniyle karşılaştırılarak kontrol edilmiştir.

Kira artışımı nasıl hesaplarım?

Kira sözleşmenizin yenilendiği aya ait oranı bulun ve çarpın: yeni kira = mevcut kira × (1 + oran). Ekim 2026’da yenilenen ve 30.000 lira olan bir kira, en fazla 9.447 lira (yüzde 31,49) artırılarak 39.447 liraya çıkarılabilir. Nisan 2026’da yenilenen bir sözleşmede, 3 Nisan’da açıklanan mart verileri kullanıldı; bu veriler yüzde 32,82’lik oranı ortaya koydu. Üst sınır otomatik zam anlamına gelmez: daha düşük bir artış veya üst sınırın altında kalan sabit bir tutar üzerinde anlaşılmışsa bu uygulanır; kararlaştırılan artışın üst sınırı aşan kısmı ise geçerli değildir.

Beş yıl geçtikten sonra ne olur?

Üst sınır süresiz olarak uygulanmaz. Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya beş yılın ardından yenilenen sözleşmelerde ve daha sonraki her beş yılda bir hâkim yeni kirayı TÜFE ortalamasını, taşınmazın durumunu ve emsal kiraları dikkate alarak belirler (344/3. madde); böylece piyasanın çok gerisinde kalmış kiralar güncellenebilir. Türk medyası 3 Ekim 2026’da, Yargıtay’ın, başlangıçtaki koşullara bağlı olarak kira emsal kiraların çok altındaysa beş yıl dolmadan da bu yönde dava açılabileceğine hükmettiğini bildirdi. Yabancı para cinsinden belirlenen kiralar beş yıl boyunca değiştirilemez.

Kira anlaşmazlıkları: mahkeme davaları, arabuluculuk, tahliye

Bir kira tespit davası (345. madde), yalnızca yeni kira yılının başlangıcından en az 30 gün önce açılmışsa ya da ev sahibi zamanında yazılı bildirimde bulunup davayı yeni yılın sonuna kadar açarsa, yeni kira yılının başından itibaren bağlayıcı olur. 1 Eylül 2023’ten bu yana kira uyuşmazlıklarının çoğunda, mahkemenin davayı görmesinden önce 7445 sayılı Kanun uyarınca arabuluculuğa başvurulması gerekiyor. Ev sahibi, konut kira sözleşmesini yalnızca süresi dolduğu için sona erdiremez: sözleşme her yıl kendiliğinden yenilenir ve ancak on yıllık uzama süresi sonunda, üç ay önceden bildirimde bulunarak gerekçe göstermeden feshedebilir. Ev sahibinin konut ihtiyacı, bir kira yılı içinde kira bedelinin geç ödenmesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtar veya yazılı tahliye taahhüdü gerekçeleriyle tahliyenin her biri için farklı bir aylık süre sınırı vardır.

Kiralar neden hâlâ üst sınırdan daha hızlı artıyor?

Üst sınır, mevcut kiracıların sözleşme yenilemelerini sınırlar; piyasayı değil. Gedik Yatırım’ın TÜİK verilerine dayalı analizine göre TÜİK’in TÜFE’deki kira kalemi, Haziran 2026’da yıllık bazda yüzde 47,9 artmıştı; bu, aynı ay için geçerli yüzde 32,24’lük üst sınırın çok üzerinde. Bu seri yeni sözleşmeleri ve mahkemece belirlenen kiraları da yansıtıyor. Hürriyet Daily News’un 24 Temmuz’da aktardığına göre, merkez bankasının yeni kiracıların ödediği kiralara ilişkin endeksi haziranda yüzde 29,21 artarak yaklaşık beş yılın en düşük artışını kaydetti. Emlakjet ve Endeksa, Ağustos 2026’da ortalama kirayı ülke genelinde 28.040 lira, İstanbul’da 45.510 lira olarak hesapladı.

Almanya’dan Türkiye’de daire kiraya vermek: vergi

Almanya’da yaşayan ev sahiplerinin Türkiye’deki taşınmazlarından elde ettiği kira geliri, 2011 tarihli Almanya–Türkiye çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması uyarınca Türkiye’de vergilendirilir. KPMG ve Alomaliye’nin aktardığı, 31 Aralık 2025 tarihli 332 Seri No.lu Genel Tebliğ uyarınca, konut kirasında 2025 gelirinin ilk 47.000 lirası (Mart 2026’da beyan edilir) ve 2026 gelirinin ilk 58.000 lirası (Mart 2027’de beyan edilecek) vergiden istisnadır; beyanın geç veya eksik verilmesi istisnanın tamamen kaybedilmesine yol açar ve istisna işyerleri için geçerli değildir. Almanya bu geliri vergiden istisna tutar; ancak Alman vergi danışmanlarına göre diğer gelirlere uygulanacak vergi oranını belirlerken bu geliri yine de hesaba katar (Progressionsvorbehalt). Dolayısıyla kira geliri Almanya’daki vergi beyannamesinde yer almalıdır.

Bundan sonra ne olacak?

3 Kasım 2026, saat 10.00: TÜİK ekim enflasyonunu ve kasım ayında yenilenecek sözleşmeler için üst sınırı açıklayacak. 3 Aralık 2026: Kasım verileri ve aralık ayında yenilenecek sözleşmeler için üst sınır. Ocak 2027’nin başları: Aralık verileri ve Ocak 2027’de yenilenecek sözleşmeler için üst sınır; 3 Ocak 2027 pazar gününe denk geldiğinden açıklamanın hafta içine alınması muhtemel. Ortalama, 12 aylık veriyi yumuşattığı için yavaş değişir: yıllık enflasyon eylülde yüzde 29,73 olarak gerçekleşti ve böylece yüzde 31,49’luk ortalamanın altına indi. Bu sayfaya her yeni oran eklenecek.