Límite a las subidas del alquiler en Turquía en 2026: cómo se fija la tasa mensual y último dato

En Turquía, el aumento máximo que un propietario puede aplicar al renovar un contrato de alquiler está fijado por ley: la variación media de 12 meses del índice de precios al consumidor (TÜFE) publicada por el Instituto de Estadística de Turquía (TÜİK), conocida ampliamente como «kira artış oranı». Para los contratos que se renuevan en octubre de 2026, el límite es del 31,49 %, cifra resultante de los datos de inflación de septiembre, publicados el 5 de octubre de 2026. Ha bajado todos los meses desde enero de 2025, cuando era del 58,51 %. El límite temporal del 25 % para los alquileres de viviendas terminó el 1 de julio de 2024 y no ha sido reemplazado. La siguiente cifra, para las renovaciones de noviembre, se publicará junto con los datos de inflación de octubre, el 3 de noviembre de 2026. Esta página explica la norma, enumera las tasas mensuales y muestra cómo calcular un aumento, con datos al 19 de octubre de 2026.

¿Cuál es el límite legal al aumento del alquiler en Turquía?

El artículo 344 del Código de Obligaciones de Turquía (Türk Borçlar Kanunu, n.º 6098) establece que un aumento del alquiler acordado para un nuevo año contractual solo es válido si no supera la variación media del IPC de los 12 meses anteriores al año contractual precedente. La norma se aplica a los alquileres de viviendas y de lugares de trabajo cubiertos, incluidos los contratos firmados por más de un año. Si las partes no llegan a un acuerdo, un juez fija el alquiler de manera equitativa, también dentro del mismo límite. El límite es un máximo: propietario e inquilino pueden acordar un aumento menor.

Hasta 2019, el índice de referencia era el índice de precios al productor (ÜFE). La Ley n.º 7161, de enero de 2019, lo sustituyó por la media del IPC, por lo que ÜFE o Yİ-ÜFE ya no determinan el límite legal. Los inquilinos de locales comerciales que son comerciantes o empresas estuvieron exentos del artículo 344 durante ocho años a partir del 1 de julio de 2012, en virtud de la Ley n.º 6217; desde el 1 de julio de 2020, se les aplica el mismo límite.

¿Sigue vigente el límite del 25 % al aumento del alquiler?

No. En junio de 2022, el Parlamento limitó al 25 % los aumentos de alquiler de viviendas para las renovaciones hasta el 1 de julio de 2023 (Ley n.º 7409) y amplió el límite en julio de 2023 (Ley n.º 7456) para las renovaciones hasta el 1 de julio de 2024. El texto vigente del código no contiene ninguna disposición transitoria posterior y, al 19 de octubre de 2026, no se había informado de ninguna nueva ley o proyecto que restableciera un límite fijo. Desde julio de 2024, la media del IPC de 12 meses es el único límite.

Tasa de aumento del alquiler por mes, 2025-2026

Aumento máximo para los contratos que se renuevan cada mes de 2025: enero, 58,51 %; febrero, 56,35 %; marzo, 53,83 %; abril, 51,26 %; mayo, 48,73 %; junio, 45,80 %; julio, 43,23 %; agosto, 41,13 %; septiembre, 39,62 %; octubre, 38,36 %; noviembre, 37,15 %; diciembre, 35,91 %.

Aumento máximo para los contratos que se renuevan cada mes de 2026: enero, 34,88 %; febrero, 33,98 %; marzo, 33,39 %; abril, 32,82 %; mayo, 32,43 %; junio, 32,24 %; julio, 32,03 %; agosto, 31,90 %; septiembre, 31,79 %; octubre, 31,49 %. Noviembre de 2026: se publicará junto con los datos de inflación de octubre, el 3 de noviembre de 2026.

Cada tasa se calcula a partir de los datos de inflación del mes anterior: el 31,49 % de octubre es la media de 12 meses del boletín de septiembre de TÜİK, publicado el 5 de octubre de 2026. Muchos medios turcos identifican la tasa con el mes al que corresponden los datos, por lo que la misma cifra puede aparecer como «septiembre» en un artículo y «octubre» en otro; esta tabla siempre indica el mes en que se renueva el contrato. Cifras según las publicadas el día de su difusión por Milliyet, Habertürk, Ekonomist, BirGün, Capital y otros medios, y verificadas con el boletín de septiembre de TÜİK para octubre.

¿Cómo calculo el aumento de mi alquiler?

Busca la tasa correspondiente al mes en que se renueva tu contrato y multiplícala: nuevo alquiler = alquiler actual × (1 + tasa). Un alquiler de 30.000 liras cuyo contrato se renueva en octubre de 2026 puede aumentar como máximo 9.447 liras (31,49 %), hasta llegar a 39.447 liras. Para un contrato que se renovó en abril de 2026 se utilizaron los datos de marzo, publicados el 3 de abril, que arrojaron un 32,82 %. El límite es un máximo, no un aumento automático: se aplica un aumento menor o una cantidad fija inferior al límite acordados en el contrato, mientras que cualquier aumento pactado que lo supere no es válido en la parte que exceda el límite.

¿Qué ocurre después de cinco años?

El límite no se aplica indefinidamente. Para los contratos de más de cinco años, o renovados después de cinco años, y luego cada cinco años, un juez fija el nuevo alquiler teniendo en cuenta la media del IPC, el estado del inmueble y los alquileres de viviendas comparables (artículo 344/3); así se pueden actualizar alquileres que han quedado muy por debajo del mercado. El 3 de octubre de 2026, medios turcos informaron de un fallo del Tribunal de Casación (Yargıtay) según el cual se puede presentar una demanda de este tipo antes de que transcurran cinco años si el alquiler está muy por debajo de los de viviendas comparables, según las condiciones originales del contrato. Los alquileres pactados en moneda extranjera no pueden modificarse durante cinco años.

Disputas por alquileres: demandas, mediación y desalojo

Una demanda para determinar el alquiler (kira tespit davası, artículo 345) tiene efecto desde el inicio del nuevo año contractual solo si se presenta al menos 30 días antes de que este comience, o si el propietario notificó por escrito dentro del plazo y presenta la demanda antes de que termine el nuevo año contractual. Desde el 1 de septiembre de 2023, la mayoría de las disputas por alquiler deben pasar primero por mediación (arabuluculuk), en virtud de la Ley n.º 7445, antes de que un tribunal pueda examinarlas. Un propietario no puede poner fin a un contrato de alquiler de vivienda simplemente porque haya vencido el plazo: se renueva automáticamente cada año y solo después de un período de prórroga de diez años el propietario puede rescindirlo sin dar una razón, con tres meses de preaviso. El desalojo por necesidad del propietario, después de dos advertencias escritas justificadas por retrasos en el pago del alquiler durante un año contractual, o en virtud de un compromiso escrito de desocupar el inmueble, está sujeto en cada caso a su propio plazo de un mes.

¿Por qué siguen subiendo los alquileres más que el límite?

El límite restringe los aumentos para los inquilinos actuales, no los precios del mercado. El componente de alquiler del IPC de TÜİK seguía subiendo un 47,9 % interanual en junio de 2026, según el análisis de los datos de TÜİK realizado por Gedik Yatırım, muy por encima del límite del 32,24 % de ese mes; la serie también refleja los nuevos contratos y los alquileres fijados por los tribunales. El índice del banco central de los alquileres pagados por nuevos inquilinos aumentó un 29,21 % en junio, su menor incremento en unos cinco años, informó Hürriyet Daily News el 24 de julio. Emlakjet y Endeksa situaron el alquiler medio en 28.040 liras a nivel nacional y en 45.510 liras en Estambul en agosto de 2026.

Alquilar una vivienda en Turquía desde Alemania: impuestos

Para los propietarios que viven en Alemania, los ingresos por alquileres de inmuebles en Turquía tributan en Turquía, conforme al convenio de doble imposición entre Alemania y Turquía de 2011. En el caso de los alquileres de viviendas, los primeros 47.000 liras de ingresos de 2025 (que se declaran en marzo de 2026) y las primeras 58.000 liras de ingresos de 2026 (que se declararán en marzo de 2027) están exentos de impuestos, según la Circular General n.º 332 del 31 de diciembre de 2025, citada por KPMG y Alomaliye; la exención se pierde por completo si la declaración se presenta tarde o está incompleta, y no se aplica a locales comerciales. Alemania exime estos ingresos, pero, según asesores fiscales alemanes, aun así los tiene en cuenta al determinar el tipo impositivo aplicable a otros ingresos (Progressionsvorbehalt), por lo que deben incluirse en la declaración de impuestos alemana.

¿Qué ocurrirá a continuación?

3 de noviembre de 2026, 10:00: TÜİK publica los datos de inflación de octubre y el límite para las renovaciones de noviembre. 3 de diciembre de 2026: datos de noviembre y límite para las renovaciones de diciembre. A principios de enero de 2027: datos de diciembre y límite para las renovaciones de enero de 2027; el 3 de enero de 2027 cae en domingo, por lo que probablemente la publicación se trasladará a un día laborable. Como la media suaviza los datos de doce meses, varía lentamente: la inflación anual fue del 29,73 % en septiembre, ya por debajo de la media del 31,49 %. Esta página añadirá cada nueva tasa.