Tetto agli aumenti degli affitti in Turchia nel 2026: come si calcola il tasso mensile e l’ultimo dato

In Turchia, l’aumento massimo che un proprietario può applicare alla scadenza di un contratto di locazione è stabilito dalla legge: la variazione media su 12 mesi dell’indice dei prezzi al consumo (TÜFE), pubblicata dall’Istituto turco di statistica (TÜİK) e comunemente chiamata «kira artış oranı». Per i contratti che si rinnovano a ottobre 2026, il limite è del 31,49%, il dato risultante dall’inflazione di settembre, pubblicato il 5 ottobre 2026. È in calo ogni mese da gennaio 2025, quando era al 58,51%. Il limite temporaneo del 25% sugli affitti residenziali è terminato il 1º luglio 2024 e non è stato prorogato. Il dato successivo, per i rinnovi di novembre, sarà pubblicato insieme ai dati sull’inflazione di ottobre il 3 novembre 2026. Questa pagina spiega la regola, riporta tutte le percentuali mensili e mostra come calcolare un aumento, con aggiornamento al 19 ottobre 2026.

Qual è il limite legale agli aumenti degli affitti in Turchia?

L’articolo 344 del Codice turco delle obbligazioni (Türk Borçlar Kanunu, n. 6098) stabilisce che l’aumento del canone concordato per l’anno di rinnovo del contratto è valido solo se non supera la variazione media su 12 mesi dell’indice dei prezzi al consumo (CPI) relativa all’anno di locazione precedente. La norma si applica agli affitti residenziali e a quelli di locali commerciali coperti, anche se i contratti hanno una durata superiore a un anno. In assenza di accordo tra le parti, il giudice stabilisce il canone equo, sempre entro lo stesso limite. Si tratta di un tetto massimo: proprietario e inquilino possono concordare un aumento inferiore.

Fino al 2019 il parametro era l’indice dei prezzi alla produzione (ÜFE). La legge n. 7161, del gennaio 2019, lo ha sostituito con la media dell’indice dei prezzi al consumo; pertanto, l’ÜFE e lo Yİ-ÜFE non determinano più il limite legale. In virtù della legge n. 6217, per otto anni dal 1º luglio 2012 i conduttori di locali commerciali che erano imprenditori o società erano esclusi dall’applicazione dell’articolo 344; dal 1º luglio 2020 anche a loro si applica lo stesso limite.

Il limite del 25% sugli affitti è ancora in vigore?

No. Nel giugno 2022 il Parlamento ha fissato al 25% il limite agli aumenti degli affitti residenziali (legge n. 7409) per i rinnovi fino al 1º luglio 2023, prorogandolo nel luglio 2023 (legge n. 7456) per i rinnovi fino al 1º luglio 2024. Il testo attuale del codice non contiene ulteriori disposizioni transitorie e, al 19 ottobre 2026, non erano state annunciate nuove leggi o proposte di legge per reintrodurre un limite fisso. Da luglio 2024, l’unico tetto è la media su 12 mesi dell’indice dei prezzi al consumo.

Percentuale di aumento degli affitti per mese, 2025–2026

Aumento massimo per i contratti che si rinnovano in ciascun mese del 2025: gennaio 58,51%, febbraio 56,35%, marzo 53,83%, aprile 51,26%, maggio 48,73%, giugno 45,80%, luglio 43,23%, agosto 41,13%, settembre 39,62%, ottobre 38,36%, novembre 37,15%, dicembre 35,91%.

Aumento massimo per i contratti che si rinnovano in ciascun mese del 2026: gennaio 34,88%, febbraio 33,98%, marzo 33,39%, aprile 32,82%, maggio 32,43%, giugno 32,24%, luglio 32,03%, agosto 31,90%, settembre 31,79%, ottobre 31,49%. Novembre 2026: dato pubblicato insieme all’inflazione di ottobre, il 3 novembre 2026.

Ogni percentuale è calcolata sulla base dei dati sull’inflazione del mese precedente: il 31,49% di ottobre corrisponde alla media su 12 mesi riportata nel bollettino di settembre del TÜİK, pubblicato il 5 ottobre 2026. Molti media turchi indicano la percentuale facendo riferimento al mese dei dati: lo stesso valore può quindi apparire come dato di «settembre» in un articolo e di «ottobre» in un altro. Questa tabella fa sempre riferimento al mese di rinnovo del contratto. Dati riportati alla data di pubblicazione da Milliyet, Habertürk, Ekonomist, BirGün, Capital e altre testate, e verificati con il bollettino di settembre del TÜİK per ottobre.

Come si calcola l’aumento dell’affitto?

Individuate la percentuale relativa al mese in cui si rinnova il contratto e moltiplicate: nuovo canone = canone attuale × (1 + percentuale). Un affitto di 30.000 lire con rinnovo a ottobre 2026 può aumentare al massimo di 9.447 lire (31,49%), arrivando a 39.447 lire. Per un contratto rinnovato ad aprile 2026 si applicava il dato di marzo, pubblicato il 3 aprile, pari al 32,82%. Il limite è un tetto massimo, non un aumento automatico: si applica un aumento inferiore o un importo fisso concordato nel contratto purché resti sotto il limite; un aumento concordato superiore non è valido per la parte eccedente.

Cosa succede dopo cinque anni?

Il limite non si applica a tempo indeterminato. Per i contratti di durata superiore a cinque anni, o rinnovati dopo cinque anni, e poi ogni cinque anni, il giudice stabilisce il nuovo canone tenendo conto della media dell’indice dei prezzi al consumo, delle condizioni dell’immobile e dei canoni comparabili (articolo 344/3). In questo modo è possibile adeguare gli affitti rimasti molto al di sotto dei valori di mercato. Il 3 ottobre 2026 i media turchi hanno riferito di una sentenza della Corte di cassazione (Yargıtay) secondo cui una causa di questo tipo può essere intentata prima che siano trascorsi cinque anni se il canone è molto inferiore a quelli degli immobili comparabili, a seconda delle condizioni originarie. I canoni concordati in valuta estera non possono essere modificati per cinque anni.

Controversie sugli affitti: cause, mediazione e sfratto

Una causa per la determinazione del canone (kira tespit davası, articolo 345) ha effetto dall’inizio del nuovo anno di locazione solo se viene avviata almeno 30 giorni prima di tale data, oppure se il proprietario ha inviato per tempo una comunicazione scritta e presenta la causa entro la fine del nuovo anno. Dal 1º settembre 2023, in base alla legge n. 7445, la maggior parte delle controversie sugli affitti deve essere sottoposta prima a mediazione (arabuluculuk), prima che il caso possa essere esaminato da un tribunale. Il proprietario non può porre fine a un contratto di locazione residenziale per il solo fatto che ne è scaduta la durata: il contratto si rinnova automaticamente ogni anno e, solo dopo un periodo di proroga di dieci anni, il proprietario può recedere senza indicare un motivo, con un preavviso di tre mesi. Lo sfratto per necessità del proprietario, dopo due contestazioni scritte giustificate per ritardi nel pagamento nel corso di un anno di locazione o in virtù di un impegno scritto a lasciare l’immobile è soggetto, in ciascun caso, a un termine di un mese.

Perché gli affitti continuano a salire più del limite?

Il limite riguarda i rinnovi dei contratti degli inquilini già presenti, non il mercato. Secondo l’analisi di Gedik Yatırım dei dati TÜİK, a giugno 2026 la voce «affitti» dell’indice dei prezzi al consumo era ancora in aumento del 47,9% su base annua, ben al di sopra del limite del 32,24% di quel mese; la serie comprende anche i nuovi contratti e i canoni fissati dai tribunali. Secondo quanto riportato il 24 luglio da Hürriyet Daily News, a giugno l’indice della banca centrale relativo ai canoni pagati dai nuovi inquilini era aumentato del 29,21%, il rialzo più contenuto in circa cinque anni. Secondo Emlakjet ed Endeksa, ad agosto 2026 l’affitto medio era di 28.040 lire a livello nazionale e di 45.510 lire a Istanbul.

Affittare un appartamento in Turchia dalla Germania: le imposte

Per i proprietari che vivono in Germania, i redditi da locazione di immobili in Turchia sono tassati in Turchia in base alla convenzione contro le doppie imposizioni tra Germania e Turchia del 2011. Per gli affitti residenziali, sono esenti i primi 47.000 lire di reddito del 2025 (da dichiarare a marzo 2026) e i primi 58.000 lire di reddito del 2026 (da dichiarare a marzo 2027), ai sensi della circolare generale n. 332 del 31 dicembre 2025, come riportato da KPMG e Alomaliye. L’esenzione decade interamente se la dichiarazione è tardiva o incompleta e non si applica agli immobili commerciali. La Germania esenta questi redditi, ma, secondo i consulenti fiscali tedeschi, li considera comunque nel calcolo dell’aliquota applicata agli altri redditi (Progressionsvorbehalt): devono quindi essere inclusi nella dichiarazione dei redditi tedesca.

Cosa succede ora?

3 novembre 2026, ore 10:00: il TÜİK pubblica i dati sull’inflazione di ottobre e il limite per i rinnovi di novembre. 3 dicembre 2026: dati di novembre e limite per i rinnovi di dicembre. Inizio gennaio 2027: dati di dicembre e limite per i rinnovi di gennaio 2027; il 3 gennaio 2027 cade di domenica, quindi è probabile che la pubblicazione venga spostata a un giorno feriale. Poiché la media si basa sui dati di dodici mesi, varia lentamente: a settembre l’inflazione annua era del 29,73%, già inferiore alla media del 31,49%. Questa pagina sarà aggiornata con ogni nuova percentuale.