Plafond des hausses de loyer en Turquie en 2026 : calcul du taux mensuel et dernier chiffre

En Turquie, la hausse maximale qu’un propriétaire peut appliquer au renouvellement d’un bail est fixée par la loi : la variation moyenne sur 12 mois de l’indice des prix à la consommation (TÜFE), publiée par l’Institut turc de la statistique (TÜİK), communément appelée « taux d’augmentation des loyers ». Pour les baux renouvelés en octobre 2026, le plafond est de 31,49 %, selon le chiffre issu des données d’inflation de septembre, publiées le 5 octobre 2026. Il baisse chaque mois depuis janvier 2025, où il s’établissait à 58,51 %. Le plafond temporaire de 25 % pour les loyers résidentiels a pris fin le 1er juillet 2024 et n’a pas été remplacé. Le prochain chiffre, pour les renouvellements de novembre, sera publié avec les données d’inflation d’octobre, le 3 novembre 2026. Cette page explique la règle, répertorie tous les taux mensuels et montre comment calculer une hausse, au 19 octobre 2026.

Quel est le plafond légal d’augmentation des loyers en Turquie ?

L’article 344 du Code turc des obligations (Türk Borçlar Kanunu, n° 6098) prévoit qu’une hausse de loyer convenue pour une nouvelle année de bail n’est valable que si elle ne dépasse pas la variation moyenne de l’IPC sur 12 mois au cours de l’année de bail précédente. La règle s’applique aux baux résidentiels et aux baux de locaux professionnels couverts, y compris ceux conclus pour plus d’un an. Si les parties ne parviennent pas à un accord, un juge fixe le loyer de manière équitable, dans la même limite. Le plafond constitue un maximum : le propriétaire et le locataire peuvent convenir d’une hausse moindre.

Jusqu’en 2019, l’indice de référence était l’indice des prix à la production (ÜFE). La loi n° 7161 de janvier 2019 l’a remplacé par la moyenne de l’IPC : l’ÜFE ou le Yİ-ÜFE ne détermine donc plus la limite légale. En vertu de la loi n° 6217, les locataires de locaux professionnels ayant le statut de commerçant ou de société ont été exemptés de l’article 344 pendant huit ans à compter du 1er juillet 2012 ; depuis le 1er juillet 2020, le même plafond s’applique à eux.

Le plafond de 25 % sur les loyers est-il toujours en vigueur ?

Non. En juin 2022, le Parlement a plafonné à 25 % les hausses de loyers résidentiels pour les renouvellements intervenant jusqu’au 1er juillet 2023 (loi n° 7409), puis a prolongé cette mesure en juillet 2023 jusqu’aux renouvellements intervenant au 1er juillet 2024 (loi n° 7456). Le texte actuel du Code ne comporte aucune disposition transitoire ultérieure et, au 19 octobre 2026, aucune nouvelle loi ni proposition de loi visant à rétablir un plafond fixe n’avait été signalée. Depuis juillet 2024, la moyenne de l’IPC sur 12 mois est le seul plafond.

Taux d’augmentation des loyers par mois, 2025-2026

Hausse maximale pour les baux renouvelés chaque mois de 2025 : janvier 58,51 %, février 56,35 %, mars 53,83 %, avril 51,26 %, mai 48,73 %, juin 45,80 %, juillet 43,23 %, août 41,13 %, septembre 39,62 %, octobre 38,36 %, novembre 37,15 %, décembre 35,91 %.

Hausse maximale pour les baux renouvelés chaque mois de 2026 : janvier 34,88 %, février 33,98 %, mars 33,39 %, avril 32,82 %, mai 32,43 %, juin 32,24 %, juillet 32,03 %, août 31,90 %, septembre 31,79 %, octobre 31,49 %. Novembre 2026 : chiffre publié avec les données d’inflation d’octobre, le 3 novembre 2026.

Chaque taux est calculé à partir des données d’inflation du mois précédent : le taux de 31,49 % pour octobre correspond à la moyenne sur 12 mois figurant dans le bulletin de septembre du TÜİK, publié le 5 octobre 2026. De nombreux médias turcs désignent le taux par le mois des données ; un même chiffre peut donc être présenté comme celui de « septembre » dans un article et celui d’« octobre » dans un autre. Ce tableau indique toujours le mois de renouvellement du bail. Chiffres publiés le jour de leur annonce par Milliyet, Habertürk, Ekonomist, BirGün, Capital et d’autres médias, et vérifiés à partir du bulletin de septembre du TÜİK pour octobre.

Comment calculer l’augmentation de mon loyer ?

Repérez le taux correspondant au mois de renouvellement de votre bail et appliquez-le : nouveau loyer = loyer actuel × (1 + taux). Un loyer de 30 000 livres renouvelé en octobre 2026 peut augmenter de 9 447 livres au maximum (31,49 %), pour atteindre 39 447 livres. Pour un bail renouvelé en avril 2026, le taux appliqué était celui issu des données de mars, publiées le 3 avril : 32,82 %. Le plafond est une limite, et non une hausse automatique : une hausse moindre ou un montant fixe inférieur au plafond convenu dans le contrat s’applique, tandis qu’une hausse convenue au-delà du plafond n’est pas valable pour la part qui le dépasse.

Que se passe-t-il après cinq ans ?

Le plafond ne s’applique pas indéfiniment. Pour les baux de plus de cinq ans, ou renouvelés après cinq ans, puis tous les cinq ans, un juge fixe le nouveau loyer en tenant compte de la moyenne de l’IPC, de l’état du bien et des loyers de biens comparables (article 344/3) ; cela permet de revaloriser les loyers très inférieurs au marché. Le 3 octobre 2026, les médias turcs ont fait état d’un arrêt de la Cour de cassation (Yargıtay) selon lequel une telle procédure peut être engagée avant l’écoulement de cinq ans si le loyer est très inférieur à celui de biens comparables, selon les clauses initiales du contrat. Les loyers convenus en devises étrangères ne peuvent pas être modifiés pendant cinq ans.

Litiges locatifs : procédures judiciaires, médiation, expulsion

Une action en fixation du loyer (kira tespit davası, article 345) ne prend effet au début de la nouvelle année de bail que si elle est engagée au moins 30 jours avant cette date, ou si le propriétaire a adressé un préavis écrit dans les délais et dépose sa demande avant la fin de la nouvelle année. Depuis le 1er septembre 2023, la plupart des litiges locatifs doivent d’abord être soumis à la médiation (arabuluculuk), en vertu de la loi n° 7445, avant qu’un tribunal puisse en être saisi. Un propriétaire ne peut pas mettre fin à un bail résidentiel au seul motif que sa durée est arrivée à échéance : le bail est reconduit automatiquement chaque année, et le propriétaire ne peut y mettre fin sans motif qu’après une période de prolongation de dix ans, moyennant un préavis de trois mois. L’expulsion pour besoin personnel du propriétaire, après deux avertissements écrits justifiés pour retard de paiement au cours d’une même année de bail, ou sur la base d’un engagement écrit de libérer les lieux, est soumise dans chaque cas à son propre délai d’un mois.

Pourquoi les loyers continuent-ils d’augmenter plus vite que le plafond ?

Le plafond limite les hausses au renouvellement pour les locataires en place, mais pas celles du marché. Selon le détail des données du TÜİK établi par Gedik Yatırım, la composante « loyers » de l’IPC du TÜİK affichait encore une hausse annuelle de 47,9 % en juin 2026, bien au-dessus du plafond de 32,24 % appliqué ce mois-là ; cette série tient également compte des nouveaux contrats et des loyers fixés par les tribunaux. L’indice de la banque centrale des loyers payés par les nouveaux locataires a progressé de 29,21 % en juin, soit sa plus faible hausse depuis environ cinq ans, a rapporté Hürriyet Daily News le 24 juillet. Emlakjet et Endeksa estimaient le loyer moyen à 28 040 livres dans l’ensemble du pays et à 45 510 livres à Istanbul en août 2026.

Mettre un appartement en location en Turquie depuis l’Allemagne : fiscalité

Pour les propriétaires résidant en Allemagne, les revenus locatifs d’un bien situé en Turquie sont imposés en Turquie en vertu de la convention fiscale bilatérale entre l’Allemagne et la Türkiye de 2011. Pour les locations résidentielles, les premiers 47 000 livres de revenus de 2025 (à déclarer en mars 2026) et les premiers 58 000 livres de revenus de 2026 (à déclarer en mars 2027) sont exonérés d’impôt en vertu de la communication générale n° 332 du 31 décembre 2025, selon KPMG et Alomaliye ; l’exonération est perdue dans son intégralité si la déclaration est tardive ou incomplète, et ne s’applique pas aux locaux professionnels. L’Allemagne exonère ces revenus mais, selon des conseillers fiscaux allemands, les prend tout de même en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable aux autres revenus (Progressionsvorbehalt) : ils doivent donc figurer dans la déclaration fiscale allemande.

Que va-t-il se passer ensuite ?

3 novembre 2026, 10 h : le TÜİK publie les chiffres de l’inflation d’octobre et le plafond applicable aux renouvellements de novembre. 3 décembre 2026 : données de novembre et plafond pour les renouvellements de décembre. Début janvier 2027 : données de décembre et plafond pour les renouvellements de janvier 2027 ; le 3 janvier 2027 étant un dimanche, la publication devrait être reportée à un jour de semaine. Comme la moyenne lisse les données sur douze mois, elle évolue lentement : l’inflation annuelle s’établissait à 29,73 % en septembre, déjà sous la moyenne de 31,49 %. Cette page sera mise à jour à chaque nouveau taux.